В судовій практиці дуже часто почали зустрічатись спори між спадкоємцями щодо їх часток при спадкуванні незавершеного будівництва житлового будинку (домоволодіння) або іншої споруди. Багато випадків незавершеного будівництва пояснюється економічними чинниками в державі.

Чи відрізняється спадкування такого майна, а точніше права на те будівництво, яке розпочате спадкодавцем відповідно до діючих будівельних норм і правил на земельній ділянці, отриманої останнім на законних підставах.

По-перше, не потрібно плутати спадкування незавершеного будівництвом будинку з самочинно розпочатою і незавершеною будівництвом спорудою. Самочинним відповідно до ст. 376 Цивільного кодексу України («Самочинне будівництво») є будівництво будинку на земельній ділянці, що не було відведена для цієї мети, або без належного дозволу або затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Як визначено ст. 331 ЦК України та п. 7. Постанові пленуму ВСУ «Про судову практику у справах про спадкування», якщо спадкодавцем було здійснене самочинне будівництво, до спадкоємців переходить право власності на будівельні матеріали, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва.

Тобто спадкоємці у випадку самочинного будівництва спадкують будівельні матеріали, при цьому будь-яких прав завершити розпочате спадкодавцем самочинне будівництво спадкоємець в порядку спадкування не отримує.

Ситуація з незавершеним будівництвом принципова інша, оскільки спадкоємець має право на те, що спадкодавець створював в правовому полі: мав у власності або користуванні на законних підставах ділянку, отримав дозвільні для будівництва документи і будував відповідно до вимог діючих стандартів та правил. Особливість в правовому регулюванні таких відносин полягає в тому, що об’єкт матеріального права, як окрема річ цивільного обороту, ще не створена, оскільки будинок не добудований і/ або не введений в експлуатацію, і відповідно не зареєстрований в реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Нормами ч.1 ст.39 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» та пункту 2 Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 13 квітня 2011 р. № 461 встановлено прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом житлового будинку як нерухомого майна.

Також, статтею 5 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено житловий будинок як об’єкт нерухомого майна, стосовно якого проводиться державна реєстрація прав.

Відповідно до ч. 3 ст. 331 Цивільного кодексу України (далі — ЦК України) до завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна).

В цьому ситуація схожа з самочинним будівництвом — до його завершення, прийняття його в експлуатацію та реєстрації права власності на житловий будинок як нерухоме майно юридично не існує, натомість в якості об’єктів цивільних прав щодо яких можливо вирішувати спір, існують лише будівельні матеріали, обладнання та утворені ними конструктивні елементи.

Однак, для спадкоємців є важливою та відмінність від спадкування «самострою», що при спадкуванні незавершеного будівництва може буди успадковані і права та обов’язки забудовника по будівництву домоволодіння. В жодному разі не може бути успадкований будинок, як окремий об’єкт цивільного обороту, або його частка.

І тут треба звернути увагу спадкоємців на те, що від вірного вибору Вашого права, яке Ви бажає захистити в суді, і залежить результат позитивний спору.

Але , є певна можливість успадкувати незавершене будівництво як об’єкт нерухомості у разі, коли це будівництво було законним та у разі пред’явлення нотаріусу документів про державну реєстрацію прав на такий об’єкта нерухомості.

Ця можливість витікає з того, що ст.181 ЦК України «Нерухомі та рухомі речі» зазначено, що до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об’єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення. Об’єкт незавершеного будівництва можна відносити до нерухомого майна внаслідок наявності в нього зв’язку з землею, що визначено ст. 181 ЦК України. А відповідно до законодавства, право на нього має бути зареєстровано — на підставі Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» , та на підставі ст. 182 ЦК України «Державна реєстрація прав на нерухомість» в якій зазначено, що право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення підлягають державній реєстрації.

Якщо ж договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації. Таким чином, якщо по відношенню до об’єкта незавершеного будівництва є договір, право власності на такий об’єкт може реєструватися на підставі документів, що підтверджують право власності або користування земельною ділянкою для створення обєкта нерухомого майна, проектної документації та інших документів, що мають відношення до обєкта незавершеного будівництва.

Результатом проведення державної реєстрації прав власності на об"єкт незавершеного будівництва має стати Витяг з реєстру про реєстрацію прав власності на нерухоме майно. На підставі цього у нотаріуса будуть підстави видати свідоцтво про право на спадщину на об’єкт незавершеного будівництва.

Така практика вже існує.

Висновок. Оскільки, як окрема річ в цивільному обороті недобудований будинок , як правило, не існує, а права на нього не зареєстровані, тому спадкоємці мають право успадковувати лише будівельні матеріали та право бути забудовником замість померлого спадкодавця. Ця ситуація можлива також у випадку здійснення спадкодавцем самочинного будівництва.

У разі існування державної реєстрації прав власності на об’єкт незавершеного будівництва є підстави для отримання в спадщину і такого об’єкта.

Ускладнює цю категорію спорів і наявність кількох спадкоємців, оскільки виникає питання щодо визначення частки кожного та набуття права буди забудовником.

Наприклад, чи має право неповнолітня особа — спадкоємець набути в порядку спадкування права забудовника? На перший погляд неповнолітня особа не може самостійно здійснювати процес будівництва, а реалізація цього права через законного представника (наприклад, батька) не виглядає як право такого неповнолітнього, оскільки він усунений від вчинення фактичних дій.

Мають місце і інші правові питання, які виникають при спадкуванні незавершеного будівництва, і які без участі фахівця з цих питань важко буде вирішити без помилок.